전세·월세 누수, 집주인이 수리 안 해줄 때 (수리비 청구·월세 감액·보증금 반환)

누수 수리, 누구 책임인가

세입자 상담에서 자주 듣는 이야기가 있습니다. "몇 번이나 말했는데 알아서 고쳐 쓰라고 합니다." 집주인은 비용을 아끼려 하고, 세입자는 남의 집이라 함부로 손대기 어렵습니다. 그 사이 얼룩은 번지고 곰팡이가 생기고 가구가 상합니다.

법은 이 부분을 분명히 정해 두었습니다. 임대인은 계약 기간 동안 세입자가 집을 정상적으로 쓸 수 있는 상태로 유지해 줄 의무가 있고, 누수처럼 사용 자체를 방해하는 하자를 고치는 일은 그 의무에 속합니다.

세입자가 부담하는 경우

모든 수리를 집주인이 해야 하는 것은 아닙니다. 세입자의 과실로 생긴 누수(예: 세탁기 호스를 잘못 연결해 생긴 누수)이거나, 전구 교체처럼 사소한 소모품 수준의 수리는 세입자가 부담하는 것이 일반적입니다.

계약서에 "수선은 임차인이 부담한다"는 특약이 있는 경우도 있습니다. 다만 이런 특약도 대개는 작고 일상적인 수선을 말하는 것으로 해석되고, 배관 교체나 방수 공사처럼 건물의 기본 구조에 관한 큰 수선까지 세입자에게 넘긴 것으로 보지는 않는 것이 일반적입니다.

집주인이 고쳐주지 않을 때 선택지

집주인이 수리 요구를 무시하거나 미룬다면, 상황의 심각성에 따라 아래 단계 중에서 고를 수 있습니다. 위에서 아래로 갈수록 강한 조치입니다.

② 직접 고치고 비용을 받는 방법

누수가 급한데 집주인이 계속 미룬다면, 세입자가 먼저 수리하고 그 비용을 청구할 수 있습니다. 집을 보존하기 위해 꼭 필요한 비용(필요비)은 지출한 즉시 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조).

다만 이 방법은 순서를 지켜야 안전합니다. 먼저 수리를 요구했는데 응하지 않았다는 기록을 남기고, 수리 전 상태를 촬영하고, 견적서와 영수증을 받아 두십시오. 이 자료가 없으면 "그렇게까지 고칠 필요가 없었다"는 다툼으로 번지기 쉽습니다.

③ 월세를 줄이거나 멈출 수 있나

누수 때문에 방 하나를 못 쓰는 등 집의 일부를 쓸 수 없게 되었다면, 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 다만 세입자가 임의로 월세 전액을 끊으면 오히려 차임 연체로 다툼이 커질 수 있습니다. 감액이나 지급 보류는 반드시 사유와 범위를 문서로 먼저 알린 뒤에 하는 것이 안전합니다.

계약기간이 남았는데 나가도 되나

누수가 오래 계속되면 결국 "이 집에서 더는 못 살겠다"는 결론에 이르게 됩니다. 이때 가장 걱정하시는 것이 계약기간입니다. "기간이 남았는데 나가면 보증금을 못 받는 것 아닌가요?"

결론은 왜 나가느냐에 따라 달라집니다. 단순한 개인 사정으로 계약기간을 채우지 못하는 경우라면, 남은 기간의 월세나 중개수수료를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 반면 누수와 곰팡이로 정상적인 거주가 어려운데도 집주인이 수리 요구에 응하지 않았다면, 문제의 원인은 세입자가 아니라 집주인의 의무 불이행에 있습니다. 이 경우 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 여지가 충분합니다.

다만 하자의 정도에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 벽지 일부의 얼룩 정도로는 해지가 인정되기 어렵고, 물이 계속 떨어지거나 곰팡이로 생활이 어려운 정도라면 인정 가능성이 높아집니다. 그래서 해지 전에 하자의 정도와 수리 요구 경위를 자료로 갖춰 두는 것이 중요합니다.

수리 요구는 기록으로 남겨야 합니다

내용증명은 소송을 하기 위한 필수 절차는 아닙니다. 하지만 "언제, 무엇을, 어떻게 요구했는지"를 입증하는 가장 확실한 방법입니다. 나중에 집주인이 "그런 말 들은 적 없다"고 하면, 문자 몇 통보다 내용증명 한 장이 훨씬 무겁게 작용합니다.

• 누수 발생 시기와 피해 상황언제부터 어디에서 어떻게 새고 있는지, 곰팡이나 전기 설비 문제가 있는지
• 그동안의 수리 요청 경위언제 몇 번 요청했고, 집주인이 어떻게 답했는지
• 현재까지 수리되지 않았다는 사실약속만 하고 이행하지 않았거나, 아예 응답이 없는 상황
• 요구 사항과 기한정해진 기한까지 수리하라는 요구, 또는 수리비 상환·차임 감액 요구
• 불이행 시 조치기한 내 수리하지 않으면 계약 해지와 보증금 반환을 청구하겠다는 뜻

이 다섯 가지가 담긴 내용증명이 있으면 집주인이 수리 요구를 받고도 방치했다는 사정이 분명해집니다. 이후 수리비 청구, 차임 감액, 계약 해지 중 어느 쪽으로 가든 같은 문서가 출발점이 됩니다.

지금 모아 둘 증거

• 누수 현장 사진·영상여러 각도에서, 날짜가 남도록. 비가 올 때마다 반복되는 누수라면 그때마다 촬영해 두십시오.
• 집주인과의 연락 기록문자, 카카오톡, 통화 녹음. 요청했다는 사실과 집주인의 반응이 모두 증거입니다.
• 전문가 소견누수탐지 결과나 수리 업체 견적서. 원인과 수리 규모를 객관적으로 보여줍니다.
• 피해 물품 목록상한 가구·가전·옷 등의 목록과 사진, 구매 내역
• 임대차계약서특히 수선 부담에 관한 특약이 있는지 확인

누수 원인이 윗집이라면 집주인에게 수리를 요구하는 것과 별도로, 윗집을 상대로 가재도구 피해 배상을 청구할 수도 있습니다. 세입자 입장에서 수리 책임은 집주인에게, 피해 배상은 원인을 제공한 쪽에 묻는 구조로 나눠 생각하시면 정리가 쉽습니다.

보증금을 돌려받지 못한다면

계약이 끝났거나 해지했는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 이제는 보증금 반환 절차로 넘어갑니다.

1. 임차권등기명령으로 권리를 지킨다이사를 나가야 한다면 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청하십시오. 등기가 된 뒤에 나가야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
2. 지급명령 또는 보증금 반환 소송다툼이 크지 않다면 지급명령으로 빠르게, 집주인이 누수 책임이나 공제를 다툰다면 보증금 반환 소송으로 진행합니다.
3. 판결 후 강제집행판결이 나와도 지급하지 않으면 집주인 소유 부동산 경매나 예금 압류로 회수합니다.

세입자 누수 문제는 "남의 집이니까" 하고 참다가 피해가 커지는 경우가 많습니다. 그러나 집을 쓸 수 있게 유지하는 것은 집주인의 의무이고, 세입자에게는 그것을 요구할 권리가 있습니다. 요구를 기록으로 남기는 것부터 시작하시면, 이후 어떤 선택을 하든 훨씬 유리한 위치에서 대응할 수 있습니다.